En matière de gestion immobilière, il existe plusieurs spécialités qui requièrent des connaissances et des savoir-faire particuliers. A Saint-Barthélemy, il s’agit principalement de de la gestion de villa en location saisonnière, la gestion d’immeuble proposé à la location longue durée, et du syndic de copropriété.
LA GESTION D’IMMEUBLE EN LOCATION SAISONNIERE
Un propriétaire qui propose sa villa (ou appartement) à la location saisonnière mandate un agent immobilier pour gérer le bien.
L’agent veille à maintenir le patrimoine du propriétaire et assure des prestations de gestion du bien ; l’agent immobilier mandaté fait établir des devis pour les réparations ou travaux d’entretiens, il passe les marchés, il paie les prestataires intervenant dans la villa.
Il intervient également dans le processus de location avec les spécificités qu’imposent la location saisonnière et la clientèle touristique de Saint-Barthélemy.
Il représente le propriétaire vis à vis des autres agences immobilières mandatées pour la location, il tient à jour et diffuse le planning d’occupation, il fait préparer la villa pour chaque arrivée de locataire, il inspecte et contrôle les équipements, il veille au règlement des loyers, il fait réaliser rapidement les réparations nécessaires.
Périodiquement, votre agent immobilier rédigera un rapport faisant état des dépenses et des recettes, conformément au mandat de gestion qui lui a été confié.
Par ailleurs, l’agent mandaté pour la gestion peut également intervenir dans le cadre d’un mandat de location.
Les honoraires sont librement négociés avec le propriétaire.
LA GESTION D’IMMEUBLE EN LOCATION LONGUE DUREE
Lorsque le bien (villa, appartement, local commercial ou professionnel) est proposé à la location de longue durée, les prestations de gestion immobilière sont généralement assurées par l’agent immobilier qui a signé avec le propriétaire un mandat exclusif regroupant location et gestion. voir Location de Longue Durée (lien).
L’agent immobilier va gérer l’immeuble en « bon père de famille » afin de préserver le patrimoine du propriétaire et assurer au locataire la jouissance du bien.
Il peut percevoir des fonds, encaisser les cautions, reverser le montant des loyers au propriétaire. Il fait établir des devis pour les réparations ou travaux d’entretien, il passe les marchés, il paie les prestataires.
Périodiquement, l’agent immobilier envoie un rapport de gestion, faisant état des dépenses et des recettes.
Il arrive également que le bien immobilier soit une résidence secondaire qui n’est pas proposée à la location.
Les honoraires sont librement négociés avec le propriétaire.
LE SYNDIC DE COPROPRIETE
Le Syndic organise la vie de la copropriété d’un immeuble en proposant annuellement un budget de fonctionnement, de réparation et d’amélioration d’un immeuble en copropriété.
Doté de compétences qui peuvent être très étendues, il sera amené à percevoir des fonds, passer des marchés, payer des intervenants, embaucher des salariés, ester en justice, prendre toute mesure d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble (notamment après un cyclone).
Il devra rendre compte annuellement de l’emploi des fonds qui lui ont été remis, ainsi que de la bonne application des décisions prises en assemblée générale pour le maintien de l’immeuble.
Pour cela il devra respecter une réglementation très exigeante en fournissant une comptabilité qui pourra être certifiée par un expert-comptable.
Il sera tenu de respecter des délais d’ordre public pour convoquer et informer au moins une fois par an les copropriétaires afin de leur présenter le bilan de sa gestion passée.
Sa gestion annuelle sera validée par un vote en assemblée générale lui en donnant le quitus.
Seul un agent immobilier détenteur d’une carte Syndic de Copropriété peut être syndic professionnel. Le Syndic est nommé par un vote, pour une durée déterminée maximale de 3 ans, par l’ensemble des copropriétaires réunis en Assemblée Générale, ou par le Juge en cas de difficulté.
Ses prestations sont rémunérées généralement en fonction du nombre de lots, de l’immeuble et du montant des travaux effectués.
L’aspect réglementaire
Pour exercer des activités de gestion immobilière ou de syndic, le professionnel doit être un agent immobilier titulaire de la carte de gestion immobilière(carte portant la mention « Gestion immobilière » ou « Syndic de Copropriété» ) délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie territoriale ou par la Préfecture de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin pour les cartes délivrées avant juillet 2015 . Pour obtenir la carte professionnelle, il doit justifier d’une aptitude professionnelle (diplôme ou expérience en agence) dont les équivalences sont fixées par arrêté ministériel.
Cette carte permet à l’agent immobilier de manier et percevoir des fonds, de procéder au règlement des prestataires, à la mise en œuvre, encaisser les cautions et de reverser les loyers aux propriétaires.
L’agent immobilier doit également disposer d’une garantie financière assurant les fonds détenus (ou maniés) pour le compte de tiers (locataire / loueur). Les montants garantis dépendent du niveau d’activité réel (au minimum 110 000 euros par activité exercée sauf pour les deux premières années d’exercice ou elle est fixée à un minimum de 30 000 €), par ailleurs contrôlé périodiquement par l’organisme.
Il doit enfin bénéficier d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) contre les conséquences financières dont il pourrait être tenu responsable.
Ces informations sont obligatoirement affichées dans l’agence.
Note : Le terme de « management de villa » est couramment utilisé à Saint-Barthélemy et peut concerner des prestations bien différentes selon les cas, allant de la maintenance à l’intendance ou à la gestion financière. Il est important de vérifier que ces activités ne relèvent pas de la profession règlementée d’agent immobilier, que vous soyez le professionnel ou le propriétaire. Dans le premier cas, l’exercice illégal de l’activité d’agent immobilier est puni de 6 mois à 2 ans d’emprisonnement et 7 500 à 30 000 euros d’amende (articles 14 à 18 de la loi du 2 janvier 1970). Par ailleurs, dans le second cas, le propriétaire ne bénéficiera ni des garanties financières permises par la loi ni des assurances en responsabilité civile du prestataire.